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聚焦CBD价值高地是正解?

2019-01-05 22:33
中国·衡阳建设信息网:


资产配置,选价值洼地还是价值高地?

既然资产配置比影响财富增值效果,如何投资才能让收益最大化就值得讨论了。

从全球资产配置的角度来看,全球财富人群在资产配置上更看重长期收益,而非短期效益。虽然债券、股票等金融投资对于资产配置来说不可或缺,但稳定性更高、保值恒久的房产项目才是全球财富人群资产配置中的重要组成部分。全球知名房产地产服务商戴德梁行10月发布的研究报告显示,2017年6月至2018年6月一年时间里全球商业房产投资规模达到了1.8万亿美元,同比增长18%。

房产投资长期收益比最高的方案无外乎两种。一是投资价值洼地,以小博大,等待新城区由价格洼地成长为价值高地,以北京为例,燕郊和通州都曾是价值洼地的候选,投机者蜂拥而入曾一度让燕郊的房价暴涨。据了解,燕郊的房价从1.5万元一平米上升到3万元一平米仅用了不到半年时间。如今,这一候选者转移到了雄安新区身上。

可以看到,赌注价值洼地有很多不确定性,不是所有价格洼地都能成长为价值洼地,有可能只是短期内长成了价格高地。燕郊也是一个典型的反例,当地房价两年内两度下跌,限购政策下来之后又变成了价格洼地,不少盲目投资房产的人最后因无力承担选择断供。当然,燕郊并不是唯一的例子。

另一类是投资能恒久保值的价值高地。何为价值高地?比如北京、曼哈顿、伦敦等一线城市的核心区房产。戴德梁行的研究报告还指出伦敦过去一年(2017.6-2018.6)是海外房产投资的首选,房产交易规模年增长高达47%,为109亿美元。

诚如李嘉诚所说,决定房产价值的因素,是地段、地段和地段,而曼哈顿、伦敦等城市的核心区则是黄金地段,这些核心区汇集了本国所有优质资源。以曼哈顿为例,该区域有世界金融中心华尔街、世界500强大部分企业的纵谷、联合国总部及纳斯达克等知名地标。虽然核心区的房价为整座城市的最高点,但核心区的房产资源同时兼具高价值、高保值、高涨幅等特征。

据Corcoran Group的数据,2008年美国经济危机期间,当其他区域受次贷危机影响时,纽约的公寓房上涨了15%,而曼哈顿的房价一年内上涨了22%。另有一份数据指出,曼哈顿的房价在1987-2017年30年间上涨了2.14倍,年均上涨3.9%,高于纽约各区整体水平。可见,曼哈顿作为全球一线城市的核心区,区域内的房产始终是纽约,乃至美国的价值高地。

由此看来,虽然价值高地和价值洼地都具有增值属性,但价值高地具有恒久保值属性。挑选或等候一个价值洼地,不如聚焦全球一线城市的价值高地。

国内价值高地聚焦何处?还看一线CBD

再回来看国内,房产同样是国内财富人群资产配置的首选。瑞士信贷研究院发布的《2018年全球财富报告》显示,过去一年中,中国家庭财富总值增加了4.6%,达到52万亿元;其中逾75%的财富增长来自非金融资产,房产是主要增长来源。确定了房产是资产配置首选之后,不妨再探讨一下国内哪个区域才是最值得投资的价值高地。

论地段:《泽平宏观》指出,中国现阶段的人口迁移趋势是农村和三四线城市的人口正向一二线城市大都市圈迁移。因而,人口流动性高的一二线城市房产价值高于三四城市,一二线城市CBD的房产项目则优于其他区域。

也就是说,资产配置首先聚焦北上广深等一线城市和成都武汉等新一线城市核心区域的优质房产。若进一步筛选,《世界城市名册》显示,北京已经成长为仅次于伦敦、纽约、香港的全球一线城市,相比2010年上升了8名,北京CBD的房产更适合富人作为资产配置首选。

论保值:北京国贸经过30年3个时代的发展,已经形成了政经合一的超级CBD,汇集了90%的国际传媒机构,80的国际组织,70%的世界500强企业,70%的金融机构和30%的五星级酒店。北京哪里最繁华,不用说就是这里了。

不仅如此,北京CBD的发展势头良好,《中央商务区蓝皮书》指出,北京CBD的综合发展指数位居第一位,超过了上海CBD和广州CBD、深圳CBD,近期发布的北京新总规更是计划于2050年将CBD建成国际一流的商务中心。

长远来看,北京CBD的房产未来仍有非常高的增值空间。诸如首创天禧这样位于东三环,毗邻国贸三期、中国尊、CCTV总部三大地标的核心区域房产,具有恒久增值属性。首创天禧所处地段有多重利好,两组数据足以说明:与中国尊仅隔一条马路,距离CCTV总部大楼只有50米。

论资产价值:一个区域内的房产资源越是稀缺,价值越高。北京东三环内的住宅用地早已断供,尽管该区域还有另外一些住宅项目,但多是旧楼重新“包装”再出售,项目的环境、质量与新房相比逊色不少。诸如首创天禧这类项目,不仅坐落于黄金地段,也是核心区唯一的新盘,唯一配有完整社区和园林的高端城市住宅。对于寸土寸金的CBD来说,新房项目稀缺,新高端城市住宅项目更是稀缺,首创天禧这类楼盘的资产价值也远优于其他楼盘。

论品质:现在更行各业都在谈消费升级,而财富人群作为高端消费的践行者,对居住细节要求甚高,除了地段,增值空间和资产价值之外,项目品质也是财富人群投资时关注的重点。一个住宅项目的品质如何,不仅要看装修设计和社区环境,还要看周边的配套设施是否完善优质。

以首创天禧为例,此住宅项目的建筑、园林、室内等居住环境是由英国皇室御用设计师凯莉•赫本、国际知名园林设计大师李宝章、香港室内设计师之父高文安等多位国际知名设计师打造,在打造中国风的基础上确保了高端舒适性和私密性:大堂软装和灯具均由设计师凯莉·赫本从伦敦采购,VIP室的黑色大门由意大利厂家手工定制,门厅主墙面的天然装饰采用出货量非常少的王鱼肚白石材,橱柜则有红点获得者德国西曼帝克制作。

同时,首创天禧周边覆盖了如三里屯太古里、侨福芳草地、银泰等大型购物中心;北京芳草地小学、北京市第八十中学等核心教育资源;丽思卡尔顿、香格里拉等20多座五星级酒店;和睦家医院、朝阳医院等核心医疗资源……不论是从环境还是周边配套来看都更符合富人对生活品质的极致追求。

CBD价值高地获将成为全球资产配置热门

以曼哈顿、伦敦等全球一线城市的发展轨迹作为参照,全球一线城市核心区不论在哪个时代都是黄金地段,而核心区域的房产作为稀缺资源,即使历经几十年变迁,经过经济危机、萧条、复苏、繁荣等周期后仍然处在价值高地之上,能够恒久保值增值。

在网络理财风险高、债券收益下降、股市长熊的背景下,房产尤其是全球一线城市核心区的房产才是最为稳妥又能带来高回报的投资方式,最适合为资产配置的首选。为此,核心区的房产未来仍然会在全球财富人群的资产配置中占据重要位置。

而北京作为增速迅猛的全球一线城市,CBD只用了二十年便上升到了其他全球一线城市耗时三四十年才达到的综合水平,再加上国际商务中心的新定位,未来CBD的竞争力还会持续走高,比其他城市的核心区更值得关注。

与此同时,北京CBD中的优质资产与曼哈顿等核心区一样会随着城市不断发展而具备更高的价值。核心区房产如首创天禧,将会成为全球财富人群的资产配置热门。

总的来说,不断在哪个时代,城市的金融商务中心都是一个城市的价值高地,随着城市不断发展该区域的资产价值也会持续走高。虽然等待价格洼地成长为价值高地更有成就感,但长远来看,投资价值高地相比投资价值洼地具有更高的增值空间,且能恒久保值。